군산 제이아트 은파 더레이크 임대아파트 분양(조건변경)

군산 제이아트 은파 더레이크 임대아파트 분양(조건변경)

신규아파트를 분양받고 입주 때까지 상황이 여의치 않아 매도를 해야 하는 상황이라면? 혹은 신규 아파트 분양권을 매수하려고 한다면? 부동산을 통해 진행하면 알아서 처리해 주시지만 그래도 전반적인 흐름을 파악하고 일을 진행되는 부분과 아예 모르고 진행되는 것은 큰 차이가 난다. 분양권매매 절차를 미리 파악하여 좀 더 쉽게 처리할 수 있도록 분양권 매매 절차를 살펴보려 합니다. 매도인 매수인이 정해졌으면 분양권아파트매매계약서를 제일 먼저 작성하여야 합니다.

매매계약서 작성 전에는 현재 계약자인 매도자가 분양금액 중 미납금액은 없는지, 현계약자가 맞는지를 분양사무실에 확인해 보는 것이 좋습니다. 매매계약서 체결이 완료되었다면 부동산거래계약신고를 해야합니다.

신규주택을 입주권으로 취득한 경우 일시적 1 가구 2 주택 여부

2021년 이후 입주권과 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 아파트 완공 후 주택의 취득일 기준으로 3년 이내 종전 주택을 처분한다면 일시적 1 가구 2 주택으로 적용받습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 입주권인 경우는 세금 미과세 적용되지 않습니다. 입주권은 일시적 1 가구 2 주택 요건인 종전주택의 양도에서 주택에 해당되지 않기 때문에 먼저 매도하는 주택은 과세됩니다.

1 주택자가 해당 주택의 재건축, 재개발 기간 중 거주하기 위해 취득한 대체 주택도 요건을 충족한 후 신규 주택 완공일로부터 3년 이내 처분하면 세금 미과세 가능합니다.

분양사무실 접수 및 계약서수령

공급계약서에 계약자 변경을 위해 명의변경 접수 일정을 확인하여 분양사무실에 방문하여야 합니다. 분양권 매매는 계약서가 매수자 이름으로 새로 출력되는 것이 아니고 계약서 뒷면에 권리의무승계란을 작성하여 최초계약에서 전매가 몇 번 이뤄졌는지 남기는 작업입니다. 매도자는 무조건 본인이 방문하여야 하며 매수인은 대리인방문이 가능합니다. 공통구비서류에는 공급계약서, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 중도금대출 채무승계 동의서가 있어야 하며 계약 시 발코니와 유상옵션 계약서 및 확약서 등이 있었다면 모두 가져가야 합니다.

매도자 구비서류로는 매도용 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증이 필요하며 매수자는 매도자와 똑같으나 인감증명서는 일반으로 가져가면 됩니다. 매수인이 대리로 방문하여 명의이전을 할 경우 대리인 필요서류로는 위임장, 대리인신분증, 매수자 인감증명서 추가 1부가 추가됩니다.

일시적 1 가구 2 주택의 양도세양도소득세

일시적 1 가구 2 주택의 경우 1 주택자와 비슷하게 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기에서 일시적 1 가구 2 주택에 해당되려면 세 가지 조건을 충족해야 합니다. 신규주택의 취득은 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후여야 합니다. 종전주택은 2년 이상 보유조정지역의 경우 2년 거주 추가 해야 합니다. 종전주택의 양도는 신규주택 취득일로부터 3년 이내여야 합니다.

단, 1 가구 1 주택의 양도세 세금 미과세 조건과 같이 양도 당시 실거래가액이 12억을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

중도금대출승계

중도금대출승계는 중도금대출 신청세대에 한하여 추가되는 절차입니다. 현재 매도자가 중도금을 시행사에서 보증하는 집단대출을 구해 납부하고 있는 경우라면 계약자가 매도자에서 매수자로 변경되는 것이므로 매수자앞으로 대출을 넘겨야 합니다. 중도금대출조건은 매도인과 동일한 조건으로 승계받게 됩니다. 중도금대출 승계 시 양 당사자 본인이 방문하여야 하며 매수인의 개인신용 및 관련법규, 정책에 따라 중도금대출이 제한될 수 있어요.

서류심사에는 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 건강보험 자격 득실확인서, 소득증빙서류 등 필요합니다. 대출승계가 완료되면 은행에서는 중도금대출 채무승계 동의서를 발급해주며 이서류를 받아서 분양사무실에 제출하면 됩니다. 매수자의 사정으로 대출승계가 안 되는 상황이라면 중도금대출을 상환하고 상환영수증을 가져가야 합니다.

양도세 신고하기

매도인은 매매계약이 완료되면 양도소득세 신고를 해야 합니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 혹은 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 일어나는 이익소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다. 과세되는 자산의 범위에 미등기 건물도 포함되며 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 독립적으로 매매, 교환, 법인에 현물출차 등으로 자산이 유상대가성으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.

이에 따라 분양권 매매의 경우에도 양도세 신고 대상입니다. 양도소득세의 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 512에 양도한 경우라면 731까지 완료하면 됩니다. 신고 및 납부를 하지 않은 경우 가산세가 부담됩니다.

자주 묻는 질문