부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산에 흥미진진 있으신 분들 많으시죠? 이번에는 부동산 기초상식 중에서도 특히 필요한 건폐율과 용적률에 대하여 알아보려고 해요. 건물을 지을 때 꼭 이해해야 하는 사항들인데, 이 두 용어에 대하여 제대로 알아보겠습니다. 건폐율과 용적률은 부동산 거래나 건축 계획을 세울 때 자주 접하는 용어이지만, 그 의미와 계산 방법을 제대로 이해하지 못하는 경우가 많습니다. 이번에는 이 두 가지 개념에 대하여 철저히 알아보겠습니다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다.

즉, 대지면적 위에 건물이 얼마나 넓게 자리 잡을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 일반적으로 지방자치단체에서는 지역별로 건폐율을 제한하고 있으며, 이는 도시의 밀도, 쾌적성, 공간 활용 등을 고려한 것입니다.

용적률 규제 예외 및 특례

일부 지역에서는 도시 계획 목표를 지원하기 위해 용적률 규제를 완화하기도 합니다. 예를 들어, 공공시설이나 사회기반시설을 포함하는 개발 프로젝트에 대하여 추가 용적률 혜택을 부여할 수 있습니다.

또한 특별 계획 지역에서는 일반 규제보다. 다른 용적률이 적용될 수 있습니다. 상업지구나 역세권 개발 지역에서는 더 높은 용적률이 허용되기도 합니다.

용적률이란?

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 뜻하는 용적률은 건물의 높이를 결정짓는 요소 가운데 하나입니다. 이때 연면적이란 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 용적률 200짜리 5층 건물을 짓는다면, 각 층의 바닥면적은 40평100평 x 200이어야 하고, 총연면적은 200평이 됩니다. 용적률 역시 지역별로 규제가 있는데, 대개 전용주거지역은 50100, 일반주거지역은 100200, 준주거지역은 200500 사이입니다.

상업지역은 중심상업지역이 4001500, 일반상업지역이 3001300, 근린상업지역이 200900로 상당히 높은 편입니다.

건폐율이란?

건폐율은 땅의 넓이 대비 건물의 1층 바닥공간이 얼마나 되는지를 백분율로 나타낸 것입니다. 쉽게 말해 집이 깔고 앉은 땅의 크기라고 할 수 있습니다. 만약 100평짜리 땅에 건폐율이 50라면, 건물의 1층 바닥은 50평만 지을 수 있습니다. 나머지 50평은 정원이나 주차장 등으로 활용해야 합니다. 건물의 층수와는 독립적으로 오로지 1층 만의 바닥면적을 기준으로 해야하는 점이 포인트입니다. 또, 건물을 아무리 높게 올립니다.

해도 건폐율은 달라지지 않습니다. 다시 말해 위로 쌓아 올리는 것보다는 옆으로 펼치는 것에 더 무게를 둔 개념이라고 볼 수 있습니다. 앞서 언급했듯이 건폐율은 지자체마다. 규정이 다르므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

용적률 규제 목적

용적률 규제는 다음과 같은 목적을 지니고 있습니다. 도시의 과밀화 예방 쾌적한 주거 환경 유지 도시 기반 시설의 효율적 이용 녹지 공간 및 개혁개방 정책 공간 확보 이를 통해 지속 가능한 도시 발전을 도모하고, 교통 혼잡과 같은 부정적인 영향을 최소화할 수 있습니다. 또한 용적률 규제는 도시의 녹지 공간과 공공 공간을 보호하는 데에도 크게 기여합니다.

건폐율과 용적률 계산 예시

이제 이야말로 건폐율과 용적률을 계산해 보겠습니다. 예를 들어, 100평짜리 대지에 60평짜리 건물을 지었다고 가정해 보면. 이때 건폐율은 60100100로 계산하면 60가 나오게 됩니다. 즉, 이 땅에는 최대 60까지 건물을 지을 수 있는데, 딱 그 한도까지 채운 것입니다. 만약 이 건물을 5층까지 올렸다면 용적률은 어떠한 방식으로 될까요? 연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값이므로, 이 경우 연면적은 300m260m2 x 5층가 됩니다.

이제 용적률 공식에 대입하면 300100100 300라는 값을 얻을 수 있습니다. 즉, 이 땅에는 최대 300까지 건물을 올릴 수 있는데, 역시 최대한도로 지은 것입니다. 이렇게 직접 계산해 보시면 건폐율과 용적률 개념을 보다. 쉽게 이해할 수 있습니다.

건폐율과 용적률의 중요성

부동산 거래나 개발 계획을 세울 때 빠지지 않고 등장하는 용어가 건폐율과 용적률입니다. 그만큼 부동산 시장에서 차지하는 비중이 크고, 투자 수익률과도 밀접한 연관이 있기 때문입니다. 먼저 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 땅 위에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 건폐율이 높을수록 건물 밀도가 높아지기 때문에 일조권이나 조망권 침해 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

또, 화재나 지진 같은 재해 발생 시 대피 경로 확보에도 어려움이 생깁니다. 그래서 대부분의 지자체에서는 적정 수준의 건폐율을 유지하기 위해 규제를 두고 있습니다. 반면 용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 뜻합니다.

용도지역별 최대 용적률

1종전용 100 2종전용 150 1종일반 200 2종일반 250 3종일반 300 준주거 500 중심상업 1,500 지금까지 용적률에 대하여 알아보았습니다.

자주 묻는 질문