아파트 재건축(재개발과의 차이), 용적률, 대지지분, 절차, 사업성 등 완벽정리

아파트 재건축(재개발과의 차이), 용적률, 대지지분, 절차, 사업성 등 완벽정리

알면 쏠쏠한 이야기 고덕강일 재건축구역의 특성 고덕강일 재건축구역은 서울 강동구 고덕동과 강일동에 위치한 3개의 재건축 단지로, 총 4천600 가구가 공급됩니다. 이 중 2천300 가구는 서울시가 주도하여 저렴한 가격으로 분양하는 반값아파트로 지정되었습니다. 반값아파트란 시가표준액의 50 수준으로 분양하는 주택으로, 저소득층이나 신혼부부 등에게 처음 분양되는 제도입니다. 고덕강일 재건축구역의 반값아파트는 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

분양가격시가표준액의 50 수준으로 분양하며, 면적별로 다르지만 평균적으로 약 2억 5천만 원 정도입니다. 일반 분양가격은 약 5억 원 정도로, 반값아파트는 일반 분양가격의 절반 수준입니다.

관리처분계획인가

비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 명백한 투자 수익 예측도 가능한 시기입니다. 역시 사업시행인가 때보다. 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전합니다. 수익성이 거의 다. 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다. 더 괜찮습니다. 싶으면 매수하기 좋은 시기입니다. 관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작합니다.

전체 구분소유자 34 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 됩니다. 여기서부터는 앞선 보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보시면 됩니다. 대신 그만큼 가격은 올라있습니다. 조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 제품이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 합니다. 재건축은 조합창립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다 조합이 설립되면 시공자 선정을 합니다. 저희가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식입니다.

서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정 아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 있습니다. 조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안정되는 단계는 아닙니다.

4 . 사업시행인가

재건축사업에서 가장 가치있게 넘어야할 산중에 하나입니다. 사업시행계획서를 작성해야하는데 여기에는 토지이용계획건축물 배치계획포함, 주민이주대책 , 번죄예방대책 , 임대주택 건설계획등이 포함되며 가장중요한 건축물 높이 및 용적률 등에 관한 계획이 들어갑니다. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획과 정비사업비 등의 내용을 포함한 계획서가 서울시의 인가를 받아야 합니다. 사업시행인가 총회 의사결정은 전체 조합원 12이상 찬성직접찬성 20 해야하며, 사업시행인가신청을 하면 60일 이내 인가여부가 결정됩니다.

사업시행 인가까지 받으면 이후 절차는 아래와 같습니다.

도시bull주거 환경정비 기본계획 수립

가장 첫 차례 단계로써 시도지사가 지정합니다. 10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다. 타당성 검토를 합니다. 재건축은 재개발과는 다르게 안전진단이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 110 이상 동의를 얻으면 진행할 있습니다. 안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있습니다. AC 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 있습니다. 5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 있습니다.

즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 재자라도 꺼내볼 수 있다는 말입니다. 최근에 안전진단이 강화되어서 옛날의 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있습니다.

재건춛, 재개발 리스크

지역주택조합이란

조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해 온 무주택자나 소형 주택 소유자들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말합니다. 국가가 주도하거나 대형 건설사가 진행하지 않아도 자체적으로 거주민과 소유자가 조합을 만들어 아파트를 짓는 것이라 보시면 될 것 같은데, 지역주택조합 똑같은 경우 다른 청약통장이 필요하지도 않고 재건축 및 재개발 정비 사업과는 다르게 임대주택 의무 비율도 없습니다.

또 조합원 처음 분양권도 있고, 토지 확보나 시행사 이윤등 각종 부대비용을 절감 할 수 있어서 일반 아파트 보다. 분양가가 1020 정도 저렴한 편입니다. 하지만 지역주택조합 똑같은 경우 리스크도 꽤나 높은 편입니다.

자주 묻는 질문