민간 임대주택 재개발 포괄양도양수 신고방법

민간 임대주택 재개발 포괄양도양수 신고방법

사업을 하다보시면 전략적으로 아니면 부득이하게 사업을 양도양수할 일이 생깁니다. 흔히 임대사업을 위해 상가건물을 구입해서 임대사업을 영위하다, 해당 부동산과 사업일체를 넘기시는 경우를 생각할 수 있는데요. 대부분 포괄양수도를 통해 부가세를 아낄 수 있어요. 이렇게만 알고 계십니다. 하지만 사업의 포괄양수도는 엄격한 요건이 있어서, 이에 해당되지 않으면서 무리하게 포괄양수도 계약사항을 맺고, 포괄양수도 계약이 인정되지 않아서 양도자가 나중에 세금계산서 미발급 가산세, 부가세를 추징 당하고 이를 양수자에게 받지 못해서 민사소송에 이르는 문제가 행해지고 있습니다.

포괄양도양수계약의 조건

. 업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 . 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 모두 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 . 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 . 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 . 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.

양수자의 대리납부 제도를 활용하자

이렇듯 사업의 포괄양수도 제도의 불확실성으로 인해 최근에는 부가가치세 양수자 대리납부제도를 많이 활용하고 계십니다. 조금의 번거로운 절차 외에는 상호간에 분쟁의 소지 없이 깔끔하게 부가세 사안을 해결할 수 있기 때문입니다. 대리납부제도란, 양수자가 양도자 대신 부가세를 대리납부하고 바로 환급받는 제도를 말합니다. 공급자는 매출세금계산서를 발행하고, 부가세 신고서 사업양수자의 대리납부세액 기록 공급받은자는 세금계산서를 발급받은 후 대가지급하는 달 다음달 25일까지 공급받은자 명의로 사업장관할세무서에 부가세를 대리납부하고 조기환급 신고를 하면 됩니다.

포괄양도양수가 성립하기 위해서는?

1 포괄양도양수가 성립하기 위해서는 몇가지 요건이 필요한데 첫째로 사업의 동일성이 유지되어야 합니다. 즉 매수자, 매도자 모두 같은 업종에 해당성이 있어야 합니다. 특히 양도시점에 양도인과 양수인의 동일성이 유지되어야 하는데 업종이 다르거나 종류를 추가하는 경우는 해당되지 않을 수 있으므로 이 부분에 에 대해 유의해야 합니다. 2 예를 들어 임대사업을 하는 부동산에 관하여 양수인에게 양도하는 경우 양수인이 숙박업을 하려고 하는 경우 거나, 양도자가 일반과세자인데 양수인이 간이과세자로 양도양수하려는 경우에는 동일성이 인정받지 못해 포괄양도양수가 어려워진다고 할 수 있습니다.

따라서 포괄양도양수가 양도당시에 필요하므로 초기에는 동일서 유지한 뒤로 나중에 업종을 추가할 수 있습니다. 3 사업전체를 양도를 양도양수 해야 합니다.

포괄양도양수계약의 조건

업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 모두 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세사업을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.

포괄양도양수 불가 사례

. 사업과 직접적인 관련이 있는 토지, 건물을 제외된 양도하는 경우 포괄양수양도 불가 . 주거용 등으로 사용할 비사업자에게 양도한 경우 포괄양수양도 불가 . 임대차계약 내용 중 일부 아니면 전부를 승계하지 않고 양도하는 경우 포괄양수양도 불가 . 부동산 임대업자가 임차인에게 해당건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가 . 매도인이 임차인 명도조건으로 건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가 . 사업자가 한 직장 내 둘 이상의 과세사업을 겸업하던 중 특정 과세사업만 포괄양도 하는 경우 포괄양도양수 불가 . 과세 사업자가 면세사업자나 겸업 사업자에게 양도하는 경우 포괄양수양도 불가 . 임대사업자로 포괄양도양수계약 하고 매매한 이후에 매수인이 직접 운영하게 되면 사업양도 불인정, 매도인이 부가세를 부담 . 매수인이 면세사업자로 전환 시 사업 양도가 불가 이번에는 사업의 포괄양도양수계약에 관하여 알아보았습니다.

자주 묻는 질문