다주택자 주택매매사업자 아파트담보대출 조건, 주담대 규제 개선 후 파악해야 하는 내용 안내

다주택자 주택매매사업자 아파트담보대출 조건, 주담대 규제 개선 후 파악해야 하는 내용 안내

스트레스 DSR 변동금리 혼합금리 정부가 가계부채 관리 강화를 위해 이전 총부채원리금상환비율DSR 규제보다. 엄격한 스트레스 DSR 제도를 시행합니다. 내년 초 은행권 주택담보대출을 시작으로 전업권전체대출로 확대할 예정으로 대출한도는 최대 16까지 순서에 맞게 축소됩니다. 따라서, 연 소득 5000만원 차주 A씨가 내년에 30년 만기 변동금리형 주택담보대출을 받으면 올해와 비교해 대출한도가 3000만원 감소합니다. 내후년에는 5000만원으로 감소폭이 확대됩니다.

대출 한도 산정시 가산금리를 더하는 스트레스 DSR총부채원리금상환비율 제도가 내년부터 도입되기 때문입니다. 금융위원회는 2024년 2월 26일부터 은행권 LTV에 맞는 대출 상품을 시작으로 DSR 산정시 일정수준의 가산금리스트레스 금리를 부과하는 스트레스 DSR 제도를 도입한다고 밝혔습니다.

DSR이란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. DTI에서 확장된 개념으로 모든 부채의 원리금상환 총액을 기준으로 합산하여 계산하는 방식입니다. DSR LTV에 맞는 대출 매번 총 원리금 상환액 등등 대출 매번 총 원리금 상환액 연소득 x 100 DSR은 DTI 기준에서 등등 대출의 원금 상환액까지 추가한 개념이라, 같은 기준이라면 DSR이 더 보수적으로 규제하는 제도로 볼 수 있습니다.

DSR에 포함되는 대출은 학자금대출, 마이너스대출, 카드론 등 모든 대출이 포함됩니다.

DSR 규제

방금 말씀드렸던 LTV 규제는 담보 대비 최대 대출 한도입니다. 그런데요 이것으로 다. 대출해 주냐? 그건 아닙니다. 한 가지를 더 충족해야 돼요. 바로 DSR, 소득 대비 대출 한도라고 보시면 됩니다. 총체적 상환 능력 비율 이렇게 나옵니다. 그럴 필요 없이 그냥 소득 대비 어떤정도로 대출해 주냐 그렇게 보시면 됩니다. 보통 DSR 규제는 40가 적용되고 제2금융권은 50가 적용됩니다. 연본으로 계산해고면 이해하기 쉽습니다.

연봉 10억 원이면 DSR 40일 경우, 연 4000만 원까지 원리금과 이자 상환이 가능하다는 겁니다. 그래서 LTV 와 DSR 을 함께 충족해야 대출 승인이 나는 구조입니다.

연봉에 따른 최대 대출안도 알아볼까요? 이자율 3.7, 40년 원리금 균등 상환 조건일 경우, 연봉 5000만원이면 4억 2000만원, 연봉 7000만원이면 5억 8500만원, 연봉 1억은 8억 4000만 원입니다.

DTI이란?

DTI는 Debt총 부채 To Income소득의 약자입니다. 총 소득 대비 매번 원리금 상환 금액의 비율을 의미하는데 주택담보대출이 아닌 기타대출은 원금을 제외한 이자만 포함해서 계산됩니다. 예를들어 DTI가 40라면 매번 소득액이 1억인 인원은 매번 원리금 상환금액을 최대 4천만원까지로 세팅 가능한 것입니다. DTI LTV에 맞는 대출 매번 총 원리금 상환액 등등 대출 이자 연소득 x 100 금융기관에서는 DTI가 낮을 수록 빚을 갚을 능력이 많은 사람으로 여기게 됩니다.

중도금과 잔금대출

일반적으로 분양은 계약금 10 중도금 60 잔금 30로 진행됩니다. 이 계약금 10는 여러분들 대출해 주는 곳이 없기 때문에 신용대출이나 보유한 현금 아니면 청약통장을 해지해서 마련을 하셔야 됩니다. 그 다음에 중도금 60는 허그의 보증으로 대출이 가능해지게 됩니다. 그래서 보통 5개월마다. 10 포인트씩 납부를 해야 되는데, 이것을 대출금으로 한번에 퉁칠 수가 있어요. 그리고 대출 이자는 보통 잔금 시점에 한꺼번에 납부합니다.

이것을 이자 후불제라고 하죠. 중도금 대출 규제가 있나요? 중도금 대출 규제와 연관된 것이 예전에 많았어요. 특히 가액 규제하고 대출 한도 규제가 있었죠. 그래서 분양가 9억 이하 주택만 중도금 대출이 가능했었고 대출 한도가 최대 5억 원이었습니다. 이게 이번 윤석열 정부 들어서 모두 없어졌습니다. LTV 규제는 남아있어요. 그리고 DSI 규제는 미적용입니다.

지금까지 3형태의 대출 규제LTV, DTI, DSR의 사상 및 계산 방법에 관하여 알아보았습니다. 대출 규제를 잘 모르면 주택담보대출, 신용대출 등을 받을 때 대출 한도를 예측하지 못해 예상보다. 대출이 적게 나오면 당황하거나 대처할 수 없는 상황이 생길 수 있습니다. 신용대출을 받을 때는 소득과 상환액을 기준으로 하는 DTI, DSR을 무요건 고려하여 대출 여부를 예측해보시길 바랍니다. 그리고 주택담보대출을 받을 때는 DTI, DSR 뿐 아니라 주택 가격을 기준으로 하는 대출 규제인 LTV까지 무요건 고려하여 대출 여부를 예측해보시길 바랍니다.

자주 묻는 질문