분양권과 입주권의 개념과 차이

분양권과 입주권의 개념과 차이

최근 입주권 거래로 인한 손해 사례가 속출하고 있습니다. 입주권과 분양권을 같다고 오해한 일부 사람들이 입주권을 사고 분양권을 산 것이라 여기면서 손해를 입게 되는 것입니다. 하지만 분양권과 입주권은 엄연히 다른 권리로, 반드시 구분해서 알고 있어야 합니다. 무심코 넘기기 쉬운 분양권과 입주권의 차이를 짚어봅니다.

입주권과 분양권의 취득세 적용

입주권의 경우 취득세 적용 방법과 세율 등이 분양권과 차이가 있습니다. 입주권의 경우 관리처분계획인가 시 토지 취득세, 소유권 이전 등기 시 주택 취득세를 납부하게 되어, 토지와 건물 취득이 분리되는 부분이 있습니다. 특히, 최초 토지 취득세를 납부하게 될 경우 취득세율이 주택에 대한 취득세율이 아닌 주택 외 취득세율로 적용되어 4.0 지방교육세, 농어촌특별세 포함 시 4.6 를 적용받습니다.

분양권의 경우 보편적인 주택에 대한 취득세율이 적용되며, 다만, 다주택자의 경우 다주택자에 대한 취득세율이 적용됩니다.

재개발 재건축 차이

재개발과 재건축은 노후화 된 건물이나 지역을 새로 개발하는 의미에서는 동일하다고 볼 수 있지만 명백한 정의, 전개과정 절차 등이 다른 사업입니다. 차이를 정리하면 아래 표와 같다. 첫번째 재개발의 경우 건축물이 집중되어 있는 지역에서 정비기반시설도로, 녹지, 학교 등이 노후화 되어있는 경우 건축물, 정비기반시설 등의 정비로 주거 생태계를 개선하기 위한 사업입니다. 기반시설 정비를 포함해 특정 지역 전체동네 및 지역 단위를 개발하게 되므로 공공사업으로 진행됩니다.

사업가능한 건축물의 연한이 따로 없으며 공공의 성격이라 규제나 제한이 있을 수 있으며 그 예로 임대아파트를 일정 비율로 건축한다는 조건이 있습니다. 그리고 재개발이 진행하는 과정에서 기존에 해당 지역에 토지 아니면 건축물을 가지고 있던 사람들이 조합원의 자격을 갖는다.

분양권과 소유권 차이

아파트 청약이 당첨되며 분양계약서를 작성하고, 계약금을 납부하게 됩니다. 이 경우 분양권이 발생합니다. 즉, 아직 등기까지 하지 않은 상태로, 건설사와 분양계약까지만 존재하는 경우를 분양권을 갖고 있다고 표현하면 되고, 이 경우 분양권 판매 가격 가능합니다. 다만, 전매제한이 있는 경우는 분양권의 매매도 불가합니다. 추후, 아파트 잔금까지 납부하고, 부동산등기까지 완료했다면 아파트 소유권을 가지게 되는 것입니다.

전매제한 기간은 최소 3년 최대 10년까지로, 만약 3년의 전매제한이 있으면 아파트가 지어지는 기간 동안 이미 2년 정도가 경과하므로, 아파트 등기 후에도 일정기간 매도가 불가능해집니다.

분양권과 입주권의 선택

그렇다면 분양권과 입주권 중 어떤 것을 선택해야 할까요? 이는 개인의 상황과 선호도에 따라 달라질 수 있습니다. 분양권은 비교적 저렴하고 시세차익을 얻을 수 있지만, 입주 시기가 정해져 있습니다. 반면 입주권은 가격이 높지만 입주 시기를 선택할 수 있습니다.

따라서 아파트 구매 시 자신의 재무 상황과 입주 계획을 고려하여 분양권과 입주권 중 어떤 것이 더 적합한지 신중히 판단해야 합니다.

분양권 입주권 차이

앞서 설명한 재개발과 재건축을 통해 건축된 신축 아파트에 입주를 할 수 있는 권리로 분양권과 입주권을 받을 있습니다. 분양권과 입주권의 차이는 간략히 말하면 조합원이냐 아니냐의 차이인데 좀 더 상세하게 알아봅시다. 조합원 입주권이라고도 하는 입주권은 재개발재건축 사업 중 관리처분계획인가 단계 이후 조합원 자격을 갖고 있을 때 이전 소유한 주택 대신 새로 지어질 주택을 조합원으로서 취득할 수 있는 권리를 의미합니다.

입주권 권리자의 경우 토지는 이미 가지고 있는 것으로 판단하며 건물 완공 시 건물 소유권만 이전 등기를 합니다. 입주권의 강점은 아래와 같다. 조합원들이 가지는 권리로 일반분양을 통해 받는 입주권에 비해 저렴한 가격으로 분양을 받을 있습니다. 시공사 등에서 조합원들에게 제공하는 발코니 확장, 가구, 가전 등의 옵션 시공 무료 혜택을 받을 있습니다.

자주 묻는 질문